Ratgeber · Stand Oktober 2026

Immobilie geerbt – was ist sie wert und wie geht es weiter?

Ein Haus oder eine Wohnung zu erben, ist oft ein Glück – und gleichzeitig der Anfang vieler Fragen. Behalten oder verkaufen? Wer bekommt was? Und was ist die Immobilie überhaupt wert? Hier erkläre ich, in welcher Reihenfolge Sie am besten vorgehen.

1. Erst klären, wem die Immobilie gehört

Gibt es mehrere Erben, gehört die Immobilie zunächst allen gemeinsam – als Erbengemeinschaft. Wichtige Entscheidungen wie ein Verkauf müssen dann grundsätzlich alle mittragen. Den Nachweis, wer Erbe ist, liefern ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Damit lässt sich auch das Grundbuch berichtigen.

2. Die drei typischen Wege

• Verkaufen und den Erlös teilen – oft der einfachste Weg, wenn niemand die Immobilie nutzen möchte.
• Ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus – hier entscheidet der Wert direkt darüber, wie viel jeder bekommt.
• Gemeinsam behalten und vermieten – funktioniert, wenn sich alle einig sind und die Verwaltung geregelt ist.

Bei allen drei Wegen steht am Anfang dieselbe Frage: Was ist die Immobilie wert? Ohne eine Zahl, die alle akzeptieren, wird jede Verhandlung schwierig.

3. Warum eine Schätzung oft nicht reicht

Online-Rechner und kostenlose Einschätzungen arbeiten mit Durchschnittswerten. Den tatsächlichen Zustand, Modernisierungen, ein Wohnrecht im Grundbuch oder Baulasten kennen sie nicht – und genau diese Punkte verändern den Wert oft um zehntausende Euro. Wer übernimmt, will nicht zu viel zahlen; wer ausgezahlt wird, nicht zu wenig bekommen.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB begründet jeden Ansatz so, dass alle Miterben ihn nachvollziehen und prüfen können. Das schafft eine sachliche Grundlage, über die man reden kann, statt über Bauchgefühle zu streiten.

4. Der richtige Stichtag

Je nach Zweck wird zu unterschiedlichen Zeitpunkten bewertet – etwa zum Todestag oder zum Tag der Auseinandersetzung unter den Erben. Ein Gutachten kann auch rückwirkend zu einem früheren Stichtag erstellt werden. Klären Sie vorab, wofür der Wert gebraucht wird; im Vorgespräch helfe ich dabei.

5. Wohnrecht oder Nießbrauch beachten

Lebt noch jemand mit einem eingetragenen Wohnrecht im Haus, oder hat sich der Erblasser einen Nießbrauch vorbehalten, sinkt der Wert für die Erben deutlich. Diese Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs und müssen in der Bewertung berücksichtigt werden.

6. Und die Erbschaftsteuer?

Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt einen eigenen Wert. Ist dieser zu hoch, kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden – allerdings stellt das Gesetz dafür besondere Anforderungen an den Gutachter (§ 198 BewG). Besprechen Sie das am besten mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie ein Gutachten für diesen Zweck beauftragen.

Kurz zusammengefasst

• Erst Erbnachweis und Grundbuch klären.
• Gemeinsam entscheiden, welcher Weg infrage kommt.
• Einen begründeten Wert ermitteln lassen, den alle nachvollziehen können.
• Stichtag, Wohnrecht und Nießbrauch berücksichtigen.

Mehr zu meinem Angebot für Erbengemeinschaften finden Sie auf der Seite Verkehrswertgutachten im Erbfall.

Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen Klarheit? Rufen Sie mich an unter 0176 32075770 oder schreiben Sie mir über das Formular – das Vorgespräch ist unverbindlich.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.